Sistem Cara Pembayaran Kontraktor Atau Pemborong Bangunan

Cara Pembayaran Kontraktor Rumah

Lazimnya ada dua sistem pembayaran, yaitu sistem termin (bertahap) atau yang satunya lagi adalah sistem cost and fee (Tusi).




Pembayaran Kontraktor Sistem Termin

Sistem ini biasanya dipakai untuk pekerjaan yang bersifat borongan, baik itu borong keseluruhan ataupun borong jasa. Berapa kali dan berapa banyak pembagian untuk setiap terminnya disesuaikan dengan besarnya nilai pekerjaan dan juga kesepakatan dari negosiasi antara pemilik dan kontraktor atau pemborongnya.

Rata-rata dibagi menjadi empat sampai lima tahapan, misalnya uang muka (DP) 30% lalu sisanya mungkin menjadi 25% 25% dan 20%. Atau ada juga 30% 25% 25% 15% dan 5% dll tergantung kesepakatannya seperti apa.

Tapi tahapan diatas bukan keharusan, yang paling penting adalah nilai proyeknya sendiri, semakin besar maka termin biasanya semakin dikecilkan sedangkan semakin kecil nilai proyek maka termin semakin dibesarkan.

Kenapa? Untuk proyek yang bernilai kecil lalu menggunakan termin yang kecil pula maka nilai rupiah yang didapat beresiko tidak mencukupi untuk operasional proyek. Misalkan sebagai berikut, proyek dengan nilai 50 juta dan DP 30% maka didapat 15 juta. Dana sebesar itu mungkin hanya cukup buat membayar upah tukang saja, sisanya tidak cukup untuk membeli pasir, semen, besi beton dll. 

Untuk menghindari hal ini maka perlu diatur DP dan termin pembayaran yang aman untuk kebutuhan pekerjaan proyek. Bisa saja menjadi 40% dan sisanya mungkin menjadi 30% 25% dan 5% atau variasi lainnya agar proyek bisa berjalan.

Sebaliknya bila nilai proyeknya besar sekali, misal, 100 M. Kalau DP nya 50% yaitu senilai 500 juta maka ini tidak baik juga, dana tersebut bisa menjadi berlebih dan ada resiko pada pihak pemilik bangunan, uangnya terlalu banyak diluar tanpa kendali.

Maka dari itu perlu diatur sistem termin yang baik, yang sesuai dengan kebutuhan dan disepakati bersama antara pemilik dan kontraktor. Pemilik merasa aman dan kontraktor bisa tenang bekerja.


Pembayaran Kontraktor Sistem Cost And Fee

Pada sistem ini kontraktor bertindak sebagai pengelola proyek dan untuk jasanya dibayarkan sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai proyek yang terjadi.

Para klien dari arsitek papan atas Indonesia biasanya menggunakan sistem ini dalam pelaksanannya dikarenakan pertimbangan kualitas yang harus dicapai.

Sistem pemberian dananya bisa berupa termin (seperti borongan diatas) atau secara rutin bulanan, mana saja yang dirasa nyaman oleh kedua belah pihak.

Bila secara rutin bulanan contohnya anggap sajalah sebesar 100 juta. Lalu belanja proyek untuk material dan upah dll habis 80 juta, maka kontraktor berhak atas sejumlah 8 juta. Sehinga dana terpakai totalnya adalah 88 juta. Bulan berikutnya kontraktor akan meminta kembali uang belanja bulanan baru dan digabungkan dengan sisa yang 12 juta tadi dst dst.

Pada sistem ini semua belanja proyek dan upah pekerja dilaporkan secara transparan kepada klien, biasanya dalam bentuk laporan rutin. Berapa sebenarnya nilai belanja, upah dan segala pengeluaran proyek semuanya diperlihatkan dan dipaparkan secara terbuka sehingga klien bisa melakukan kontrol yang baik. Berbeda dengan sistem borong yang data-data ini tertutup, berapa besar untung rugi pemborong dirahasiakan.


Biaya Mutu Waktu (BMW), Kelebihan / Kekurangannya



Borong

Kelebihan pada sistem ini biasanya ada pada B & W. Biaya tetap dipatok sesuai kontrak awal, mau untung atau tekor itu tanggungan kontraktor. Juga waktu, biasanya sistem borong cenderung lebih cepat demi menghindari kenaikan harga sebelum proyek selesai atau juga secara ekonomis bila cepat selesai maka keuntungan yang didapat bisa lebih baik.

Kekurangannya ada pada M - mutu, karena harus dikerjakan dengan cepat maka biasanya hasil pekerjaannya tidak sebaik yang menggunakan sistem cost and fee.


Cost and fee

Kelebihan sistem ini utamanya ada pada M - mutu. Sistem ini jelas cocok digunakan untuk proyek yang memang menginginkan mutu dan kualitas yang baik. Hanya saja perlu dipersiapkan dana yang longgar.

Karena kontraktor dibayar berdasarkan prosentase maka biasanya pekerjaannya menjadi lebih tenang dan tidak terburu-buru karena hampir tidak ada resiko kuatir tekor, harga naik ya prosentase ikut naik dan sebaliknya turun ya ikut turun. Bahkan klien pun bebas mengganti material/spec ditengah pelaksanaan nanti, belanja sendiri pun silakan. Sungguh tidak masalah.

Kekurangannya ada pada B & W - biaya dan waktu. Pada sistem ini biaya & waktu kerja proyek sifatnya 'hidup' tidak terkunci seperti borongan. Karena klien bebas mengganti material/spec maka harga bisa bergerak fleksibel naik atau turun mengikuti selera klien.

Rata-rata kalau klien ganti spec, biasanya jadi naik spec, jarang sekali yang turun. Imbasnya perlu ada penambahan waktu dan biaya untuk mengerjakan pekerjaan tambahan tersebut, sehingga tidak secepat sistem borongan.


Akhir Tulisan

Kedua sistem pembayaran kontraktor diatas adalah yang paling lazim ditemui dalam pasar bangunan rumah tinggal, keduanya dengan kelebihan dan kekurangannya masing-masing.

Kami hanya berharap kiranya tulisan ini bisa memberikan pencerahan yang cukup kepada anda, utamanya bagi yang masih membutuhkan informasi praktis akan tata cara pembayaran kontraktor dalam dunia konstruksi bangunan.

Kunjungi juga website resmi CGA untuk mengenal lebih jauh tentang kami.



4 Hal Yang Disembunyikan Oleh Kontraktor Rumah

Hal Yang Bisa Mengganggu Pekerjaan Kontraktor


Barusan saya menemukan tulisan yang membahas 4 hal seperti judul diatas, menarik untuk dibahas karena tulisan ini menerangkan secara singkat beberapa hal yang jarang diketahui pemilik bangunan dari luar tetapi bisa membuat kontraktor kesulitan di lapangan, yang efeknya bisa kena ke kualitas dan mutu pekerjaannya juga.

Kebetulan juga ke 4 poin tersebut kita juga pernah alami, jadi ya kita ikut share saja sekalian.

Pertama-tama saya copas dulu tulisannya dibawah ini, lalu kemudian saya bahas sedikit setelahnya.

Ditulis oleh Rani Hardjanti, seorang jurnalis dari salah satu website berita di Indonesia.
==========================================
1. Kontraktor tidak akan menggunakan orang Anda

Sebagai contoh, Anda akan membangun rumah. Namun Anda ingin menggunakan jasa teman yang ahli tukang ledeng. Nah, yang perlu Anda pahami adalah kontraktor pada dasarnya adalah fasilitator di tengah kelompok besar. Mereka memiliki jaringannya sendiri yang memiliki standar kualitas tertentu. Hal itu tentu akan membuat kinerjanya maksimal, ketimbang adanya orang baru dengan ritme kerja yang berbeda.

2. Kontraktor menghindari menggunakan materi lama

Jika Anda mempertahankan jendela atau kitchen set lama, tentu itu akan meminimalisir bujet. Memperbaiki barang kuno menjadi sesuatu yang baru merupakan salah satu penghematan.

Namun, ada kalanya kontraktor tidak berpikiran seperti itu. Barang lama dengan kualitas tertentu terkadang membuat pengeluaran lebih besar. Pemilik rumah terkadang tidak memahami dampak implikasi barang tua tersebut jika Anda gunakan dalam jangka panjang ke depannya.

3. Mereka memiliki tim yang kompak

Sebagai klien, Anda sangat berharga. Tidak hanya sebagai sumber pendapatan, tetapi Anda juga merupakan marketing dari mulut ke mulut jika hasil yang didapat memuaskan.

Tetapi, sebenarnya Anda hanya bagian kecil dibandingkan dengan hubungan mereka dengan pedagang. Kontraktor mungkin kenal Anda selama dua bulan, tetapi mereka mengenal orang-orang mereka selama bertahun-tahun.

4. Menghindari pekerjaan ekstra

Biasanya pemilik rumah curiga bahwa dengan kontraktor mengulur-ulur pekerjaan, dan mengincar pekerjaan tambahan dengan tambahan biaya.

Sementara kontraktor yang beretika menghindari hal ini. Misalkan, saat pengerjaan Anda memiliki ide tambahan untuk mempercantik sudut ruangan. Itu hak pemilik rumah. Namun kontraktor lebih senang bisa menyelesaikan pekerjaan dimaksudkan sesuai perjanjian awal.
==========================================

Poin nomor 1 Kontraktor tidak akan menggunakan orang Anda, kualitas dan ritme, kejadian di kita adalah tukang listrik. Untuk masalah harga kurang lebih sama, tetapi karena si fulan tersebut kebetulan bawaan dari pemilik untuk penyampaian perintahnya agak terkendala. Cara kerja dia kebetulan berbeda dan ketika diminta untuk bekerja sesuai ritme kita yang bersangkutan menolak karena dia merasa tahunya ke pemilik saja/atau merasa lebih.



Masalahnya kalau terjadi kesalahan kan pihak kontraktor yang bertanggung jawab? Anggota tidak bisa sejalan tetapi ketimpaan tanggung jawab. Untungnya waktu itu tidak terjadi masalah pada pekerjaan instalasi listriknya, tetapi ya sama, kita pun jadinya enggan bila 'ketitipan' anggota baru dari luar.

Poin nomor 2 Kontraktor menghindari menggunakan materi lama, kalau batas waktu pekerjaan yang longgar ini nyaman-nyaman saja, kalau sebaliknya memang bisa jadi masalah. Materi lama biasanya harus diperbaiki, dibersihkan, dimodifikasi agar cocok bersanding dengan suasana yang baru. Kalau beli baru ya tinggal pasang saja atau di sub kan ke ahlinya, waktu kerja bisa cepat dan  kontraktor bisa lebih fokus pada pekerjaan-pekerjaan utama.



Contoh yang pernah kejadian di kita adalah kusen, kebetulan bangunan lama kusennya dari kayu jati dan ingin dipakai ulang. Kasusnya, ukuran pintu dan jendela harus dirubah agar sesuai dengan ukuran yang baru. Perlu ada potong sana sini, dan stel ulang, harga bisa lebih murah sedikit tapi imbasnya waktu kerja jadi molor.

Poin nomor 3 Mereka memiliki tim yang kompak, khususnya kepada hubungan pemasok/toko dengan kontraktor. Untuk barang yang kecil-kecil, murah, sedikit dll tidak masalah ambil dari sumber disekitar lokasi. Tetapi untuk yang mahal, penting, utama dll pastinya kontraktor butuh keamanan, ambil dari yang sudah dipercaya atau terjalin hubungan baik selama ini.



Dari harga mungkin beda sedikit, tetapi lebih kepada kenyamanan dan kemudahan dalam pemesanan. Kalau sudah lama kenal, tidak perlu taruh uang jaminan, bisa bayar mundur dsb, sehingga misal dilapangan sedang tidak ada kas kita bisa tetap ambil barang dulu dan terus kerja full speed tanpa harus menunggu turunnya dana yang berikutnya dari pemilik.

Poin nomor 4 Menghindari pekerjaan ekstra, pengalaman kita selama ini untuk pasar custom house yang memang akan ditempati sendiri oleh pemilik pasti ada pekerjaan tambahan. Pemilik nanti dengar komentar dari teman, tetangga, saudara, baca majalah, lihat di jalan dll dsb, pasti jadi 'panas' ada saja ide baru yang muncul.



Beda cerita kalau bangunannya untuk dijual atau disewakan, pasti pekerjaan tambahan menjadi sangat tabu. Jadi ya tergantung fungsi dan tujuan bangunannya juga untuk apa. Yang penting adalah kontraktor tetap menjaga kualitas dan pemilik paham benar implikasi dari pekerjaan tambahan tersebut, baik penambahan biaya dan utamanya sekali penambahan waktu kerja.

Kunjungi juga website resmi CGA untuk mengenal lebih jauh tentang kami.

Terimakasih



Renovasi Rumah Tinggal, Karasak Utara, Bandung

Dokumentasi April 2018 Renovasi rumah tinggal di Karasak Utara, Bandung Item pekerjaannya berupa renovasi rumah tinggal, sebelumnya suda...